Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein Begriff, der insbesondere im Zusammenhang mit Mieterhöhungen nach § 558 BGB von Bedeutung ist.

Demnach wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind, gebildet.

Dies verdeutlicht, dass die ortsübliche Vergleichsmiete vergangenheitsorientiert ist, da man auf Mieten der letzten vier Jahre zurückgreift. Diese

Vergangenheitsorientierung wurde 1993 mit dem 4. Mietrechtsänderungsgesetz sogar verstärkt, da zuvor nur die letzten drei Jahren herangezogen wurden. Dies ist gewollt, denn so fließen im Verhältnis von Neuvertragsmieten und Bestandsmieten mehr Bestandsmieten in die Berechnung mit ein, wodurch im Mittel die ortsübliche Vergleichsmiete niedriger ausfällt.

Die Marktmiete hingegen ist die Miete, die zu jedem Zeitpunkt für eine Wohnung am Markt vereinbart wird und ist daher klar gegenwartsorientiert.
Marktmiete und ortsübliche Vergleichsmiete sind daher in ihrer Ausgestaltung verschieden und weisen üblicher Weise auch unterschiedliche Werte auf